De Hoge Raad: splitsing van het huurverhogingsbedingen en een beding dat voorziet in een opslag van 3% is meestal niet oneerlijk.
Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op prejudiciële vragen over huurverhogingsbedingen bij woningverhuur in de vrije secto. De soep wordt door de Hoge Raad minder heet gegeten dan hij door de rechtbank (voorlopig) werd opgediend.
Als er bovenop de CPI (consumentprijsindex) ook een component is dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag van maximaal 3%, dan is het beding volgens de Hoge Raad in het algemeen niet oneerlijk.
Waar ging de zaak over?
De zaak draaide om een huurprijswijzigingsbeding in huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector. In veel huurovereenkomsten is een clausule opgenomen die voorziet in een jaarlijkse huurverhoging op basis van de inflatie (CPI), aangevuld met een vaste of maximale opslag, bijvoorbeeld 3%.
De rechtbank Amsterdam had eerder geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% mogelijk in strijd is met de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. Dit zou volgens de rechtbank kunnen betekenen dat dergelijke bedingen ongeldig zijn en alle verhogingen teruggedraaid moeten worden met (zeer) vergaande financiële gevolgen. Om hierover duidelijkheid te krijgen, stelde de rechtbank prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Deze vragen behandelden wij al eerder in een podcast van Het Juridisch Café en op onze website.
De uitspraak van de Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelde dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden opgesplitst in twee afzonderlijke onderdelen:
- Het indexatiebeding: Verhoging op basis van de consumentenprijsindex, bedoeld om inflatie te compenseren.
- Het opslagbeding: Een extra jaarlijkse opslag, bedoeld om de huurprijs in lijn te houden met kostenstijgingen en waardestijging van de woning.
Volgens de Hoge Raad hebben deze bedingen verschillende functies en moet oneerlijkheid van het ene beding niet automatisch leiden tot oneerlijkheid van het andere.
De Hoge Raad oordeelde dat een opslagbeding van maximaal 3% bovenop de CPI in het algemeen niet oneerlijk is. Wel kunnen individuele omstandigheden dit oordeel veranderen.
De Hoge Raad geeft duidelijke richtlijnen over de gevolgen als een opslagbeding wél oneerlijk wordt bevonden:
- Het heeft geen effect op de indexatie: Het indexatiebeding blijft in stand. Er wordt alleen een streep gezet door verhogingen op basis van het oneerlijke opslagbeding.
- De terugvordering door huurders: Huurders kunnen te veel betaalde huur terugvorderen als de rechter het opslagbeding als oneerlijk beoordeelt.
- Bij beëindiging van de huurovereenkomst: Als een huurder achterstallige huur heeft door een oneerlijk opslagbeding, moet de rechter zelf onderzoeken of dit ernstig genoeg is om tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan.
Conclusie
Na een periode van onzekerheid biedt deze uitspraak duidelijkheid voor verhuurders en huurders in de vrije sector. Naast de splitsing van het beding in een indexerings- en een opslagcomponent, volgt uit de uitspraak dat een redelijke opslag van bijvoorbeeld 3% niet snel als oneerlijk wordt gezien. Wel moeten rechters altijd naar de specifieke omstandigheden van het geval kijken zodat in een voorkomend geval een beding toch als oneerlijk kan worden gekwalificeerd.
Heeft u vragen over huurverhogingsbedingen of andere de juridische aspecten van huurovereenkomsten voor woonruimten of bedrijfsruimten? Neem gerust contact met ons op via 0203032489 of info@rubewijnveld.nl.