In een tussenvonnis van 11 januari 2024 heeft de Kantonrechter in Amsterdam prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de geldigheid van een huurverhogingsbeding in huurovereenkomsten voor woonruimten. Het beding in kwestie voorziet in een jaarlijkse verhoging van maximaal 3% bovenop de inflatie-index (CPI). Naar aanleiding van eerdere uitspraken waarin een dergelijk beding werd vernietigd door kantonrechters vraagt deze kantonrechter zich af of dit soort bedingen oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). Deze Europese Richtlijn beschermt consumenten tegen oneerlijke contractuele voorwaarden, en wat de juridische gevolgen zijn als het beding als oneerlijk wordt beschouwd.
Oneerlijk beding
Volgens de Kantonrechter voldoet het beding mogelijk niet aan de genoemde Europese richtlijn, met name wat betreft transparantie en objectiviteit. De vraag is of het huurverhogingsbeding in duidelijke en begrijpelijke taal is gesteld en of het voldoende objectief is. Het Hof van Justitie van de EU heeft in eerdere uitspraken strenge eisen gesteld aan prijswijzigingsbedingen, met als belangrijkste voorwaarden dat ze transparant moeten zijn en dat de wijze van aanpassing begrijpelijk moet zijn voor de huurder.
De Kantonrechter meent dat een huurprijsverhogingsbeding dat voorziet in een stijging van maximaal 3% bovenop de inflatie-index vooralsnog oneerlijk is om de volgende redenen:
I. Een opslag boven het inflatiepercentage als zodanig kan reeds het evenwicht tussen partijen verstoren;
II. Een redelijke grond voor de opslag ontbreekt en bovendien is voor de huurder onduidelijk welke omstandigheden leiden tot welke opslag;
III. De huurder heeft geen reële mogelijkheid om over te stappen naar een andere leverancier van huurgenot.
Integrale vernietiging
Wanneer het beding oneerlijk is, rijst de vraag of het volledig vernietigd moet worden of slechts deels. De Kantonrechter vraagt de Hoge Raad of het redelijke deel van het beding, zoals de verhoging op basis van de inflatie (CPI), kan blijven bestaan, terwijl het deel dat als oneerlijk wordt beschouwd (de 3%-opslag), ongeldig verklaard wordt. Dit punt sluit aan bij eerdere uitspraken van het Hof van Justitie van de EU, die heeft aangegeven dat een rechter geen wijzigingen mag aanbrengen in een oneerlijk beding, omdat dit de afschrikkende werking van de Richtlijn zou ondermijnen.
Gevolgen voor betaalde huurverhogingen
De Kantonrechter vraagt ook wat de gevolgen zijn als een huurverhogingsbeding vanaf het begin ongeldig wordt verklaard. Betekent dit dat alle huurverhogingen vanaf de start van de huurovereenkomst moeten worden terugbetaald? En zo ja, ontstaat er dan een terugbetalingsplicht voor de verhuurder?
Verjaring
Een ander belangrijk punt is of de verhuurder zich kan beroepen op verjaring. Dit zou inhouden dat de vordering van de huurder om terugbetaling van ten onrechte betaalde huurverhogingen kan verjaren. De rechtbank wil weten of dit in lijn is met het beginsel van effectieve consumentenbescherming en of dit soort vorderingen mogelijk uitzonderingen op verjaring kennen.
Ambtshalve toetsing door de rechter
Ten slotte vraagt de Kantonrechter of rechters bij procedures over huurachterstanden ambtshalve moeten nagaan of huurders te veel hebben betaald op basis van een oneerlijk beding, en of dit per saldo moet worden verrekend met de vorderingen van de verhuurder. Dit is van belang voor procedures waarin een verhuurder betaling van huurachterstanden vordert, terwijl een huurder mogelijk recht heeft op terugbetaling van te veel betaalde huur.
Vervolg
Als de Hoge Raad oordeelt dat dit soort bedingen oneerlijk zijn, kan dit grote gevolgen hebben voor de Nederlandse huurmarkt. Verhuurders zouden dan kunnen worden geconfronteerd met aanzienlijke terugbetalingsverplichtingen, en het gebruik van huurverhogingsbedingen zoals deze zou aan strenge voorwaarden worden gebonden. Dit vonnis volgt op de bredere discussie over de bescherming van huurders tegen buitensporige huurverhogingen, en de uitkomst van de prejudiciële vragen zal belangrijke jurisprudentie vormen voor toekomstige zaken.
In afwachting van de beantwoording van deze vragen door de Hoge Raad, blijft het onzeker hoe de Nederlandse rechtspraak deze kwestie verder zal behandelen. Het resultaat kan echter verstrekkende gevolgen hebben voor zowel verhuurders als huurders.
Wij zullen de ontwikkelingen blijven volgen. Heeft u vragen of wilt u juridische ondersteuning bij huurkwesties, neem dan contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.