Mijn buurman heeft een vergunning om zijn schuur op mijn perceel te bouwen!
De buren mogen van de gemeente een dakterras op het dak bouwen, maar de VVE geeft geen toestemming!
Zomaar een paar opmerkingen die voorbij komen tijdens intakegesprekken met nieuwe cliënten.
Het komt inderdaad voor. Een omgevingsvergunning wordt verleend door de gemeente, terwijl er privaatrechtelijk nog toestemming nodig is om het bouwwerk te bouwen. In sommige gevallen kan dat een weigeringsgrond opleveren voor de omgevingsvergunning. Dat wordt de evident privaatrechtelijke belemmering genoemd. Zo vaak als dat deze grond wordt opgeworpen door appellanten, bijna evenzoveel keer wordt de grond niet gehonoreerd door de rechter. Want gevallen van een evidente privaatrechtelijke belemmering zijn schaars.
Wat zijn Evidente Privaatrechtelijke Belemmeringen?
Een evident privaatrechtelijke belemmeringen is een grond waarop een publiekrechtelijke vergunning geweigerd kan worden ondanks dat er geen wettelijke (technische) weigeringsgronden zijn. Deze belemmeringen kunnen van alles omvatten. Vaak gaat het echter over inperkingen van eigendomsrechten, inbreuken op erfdienstbaarheden of bijvoorbeeld een VVE die (nog) geen toestemming geeft voor de ontwikkeling.
Gemene deler is dat het van geval tot geval beoordeeld moet worden. Én dat de bestuursrechter op eenvoudige wijze de privaatrechtelijke hobbel, waardoor de ruimtelijke ontwikkeling niet kan plaatsvinden, kan vaststellen. Met andere woorden, het moet dus “evident” zijn.
Enkele pratijkvoorbeelden
Het ging hier om de uitbreiding van een tandartsenpraktijk in Arnhem. De naastgelegen kinderopvang – en mede VVE lid – is echter tegen. Op grond van de splitsingsakte moet 2/3 meerderheid van de VVE instemmen met de uitbreiding. Aangezien de kinderopvang een meerderheidsbelang binnen de VVE heeft, zal de VVE dus niet instemmen met de uitbreiding.
Toch is dit volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen evident privaatrechtelijke belemmering. Onder verwijzing naar vaste rechtspraak overweegt de Afdeling dat de burgerlijke rechter de eerst aangewezene is om te oordelen over de vraag of er privaatrechtelijke belemmeringen zijn. In dit specifieke geval stelt de Afdeling verder dat de tandartsenpraktijk bijvoorbeeld bij de burgerlijke rechter de weigering van de kinderopvang in te stemmen kan bestrijden en eventueel vervangende toestemming kan vragen.
Kort en goed is het dus niet aan de bestuursrechter om te beoordelen wat de burgerlijke rechter in een dergelijk geval zal oordelen.
Niet spraakmakend, maar wel mooi vanuit historisch oogpunt. In deze uitspraak wordt door de Afdeling bekeken of de ‘Akte van redemptie’ 1576 gesloten tussen enerzijds vertegenwoordigers van het Hof van Holland en de Magistraat van Den Haag en anderzijds de Stadhouder en de Staten van Holland aan bomenkap in Den Haag in de weg staat.
Hoewel de Akte de gemeente Den Haag waarschijnlijk nog wel bindt, oordeelt de Afdeling oordeelt uiteindelijk dat de akte de bomenkap niet in de weg staat. Wat deze uitspraak echter mooi laat zien is dat een privaatrechtelijke belemmering kan worden gevonden in diverse soorten civiele stukken en overeenkomsten, ongeacht hoe oud deze moge zijn.
ECLI:NL:RVS:2019:1329 en ECLI:NL:RVS:2021:1095
Twee uitspraken over dakgoten waarbij de ene dakgoot wel een privaatrechtelijke belemmering vormt en de ander niet. Het venijn zit hem in de details. Een bestaande overhangende dakgoot die in de weg zit bij een nieuw te bouwen gebouw(deel) is geen privaatrechtelijke belemmering. Er kan namelijk eventueel verwijdering van de overhangende dakgoot gevorderd worden. Daar spelen allerlei zaken als verjaring, erfdienstbaarheid en dergelijke een rol en daar kan de bestuursrechter niet over oordelen.
Daar staat de nieuw te realiseren over de erfgrens hangende dakgoot tegenover. De buurman die eigenaar is van het naastgelegen perceel waar de dakgoot over komt te hangen moet in nagenoeg alle gevallen toestemming verlenen voor de overhangende dakgoot. Uitgangspunt is immers dat een eigenaar afwatert over zijn eigen perceel. Dit levert dus wel een evident privaatrechtelijke belemmering op volgende Afdeling.
Resumé
Wanneer sprake is van een evident privaatrechtelijke belemmering is dus met name casuïstiek. De ene dakgoot is zogezegd de andere niet en voor je het weet komt er een akte uit 1576 boven tafel.
Heeft u vragen over evident privaatrechtelijke belemmeringen? Neem dan contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.