Category: Juridisch Café podcast

Welkom bij Het Juridisch Café. Elke 2 weken nemen Jan Rube en Frank Wijnveld je op semi-serieuze wijze mee in actuele juridische zaken. Absoluut.

Aflevering 4 (seizoen 2): Goed verhuurderschap. Nu ook wettelijk verankerd, maar wat houdt het in?

En ook de Omgevingswet en een onwtikkeling rond het Didam-arrest

De Wet goed verhuurderschap is aangenomen: nieuwe regels en de (mogelijke) gevolgen voor verhuurders, beheerders en verhuurbemiddelaars van woonruimte. 

Op 21 maart 2023 heeft de Eerste Kamer de Wet goed verhuurderschap bij hamerstuk aangenomen. De wet zal op korte termijn, waarschijnlijk per 1 juli 2023, in werking treden. Met deze nieuwe wet wordt een set regels geïntroduceerd waarmee gemeentes meer mogelijkheden krijgen om op te kunnen treden tegen misstanden bij de verhuur van woonruimte. Het gaat om aanvullende bestuursrechtelijke regels die zullen bestaan naast de civielrechtelijke wegen die huurders kunnen bewandelen om onregelmatigheden voor te leggen aan de huurcommissie of de kantonrechter. 

In dit artikel wordt ingegaan op de vragen wat de Wet goed verhuurderschap regelt en wat de gevolgen en risico’s zijn voor de (onder)verhuur, bemiddeling en het beheer van woonruimte? 

Normstelling: goed verhuurderschap 

Het centrale begrip in deze wet is: ‘goed verhuurderschap’ en hiermee wordt een publiekrechtelijke norm voor goed verhuurderschap gecreëerd. De norm richt zich tot verhuurders en verhuurbemiddelaars. Het begrip verhuurderschap moet in dit verband breed worden gelezen. Uit de Memorie van Toelichting bij deze wet volgt dat de gehele wet bijvoorbeeld ook onverkort voor beheerders geldt die in plaats van verhuurders optreden en voor onderverhuurders. 

Onder goed verhuurderschap wordt bijvoorbeeld verstaan: het zich onthouden van verboden onderscheid (discriminatie) tussen (kandidaat) huurders en een verbod op intimidatie. Ook komt er een wettelijk verbod om een waarborgsom in rekening te brengen die meer bedraagt dan 2 maal de huurprijs. 

Het aangaan van een huurovereenkomst is vormvrij en dat blijft in civielrechtelijke zin zo, maar daar komt onder deze wet wel bij dat het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst verplicht wordt als eis voor goed verhuurderschap. Verder is er een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten opgenomen voor verhuurbemiddelaars. 

Informatieverstrekkingsplicht 

Ook aan de huurovereenkomst worden aanvullende eisen gesteld, voor zover het gaat om het informeren van de huurder. Zo moet de huurder de rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde kennen. De verhuurder en de verhuurbemiddelaar dienen ook schriftelijke informatie te verstrekken aan de huurder over onderwerpen als: het contactpunt en de -gegevens waar de huurder zich kan melden bij huurkwesties en de contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt. Aan het in rekening brengen van servicekosten stelt de wet als voorwaarden voor de verhuurder om de hoogte van de servicekosten te bepalen en jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder af te geven.

Daarnaast zijn burgemeester en wethouders onder de nieuwe wet gehouden om een gemeentelijk meldpunt in te stellen waar klachten anoniem en kosteloos kunnen worden ingediend over ongewenst verhuurgedrag.

Waarborgsom: snel en zorgvuldig afwikkelen na huurbeëindiging 

Als een waarborgsom wordt afgesproken dan geldt bijkomend dat de hoogte moet zijn vastgelegd en dat is ook het geval voor de manier waarop en de termijn waarbinnen er bij beëindiging van de huur moet worden afgerekend. 

Ook op het spoedig terugstorten van de waarborgsom bij huurbeëindiging wordt toegezien en van de verhuurder wordt actie verwacht. Zo moet de verhuurder de waarborgsom onder de nieuwe wet binnen 14 dagen na beëindiging terugstorten.

Als er schade is aan het gehuurde of wanneer er service- of energieprestatiekosten verschuldigd zijn en de huurder deze nog niet (geheel) heeft voldaan, dan geldt een langere termijn van 30 dagen. Terugbetaling van het restant onder aantoonbaar gemaakte herstelkosten moet binnen die termijn gebeuren. Dat geldt ook voor het terugbetalen na verrekening met de nog verschuldigde service- of energieprestatiekosten. In dit verband wordt verder voorgeschreven dat de verhuurder de huurder schriftelijk in kennis stelt van een verrekening in de bovenstaande situaties met als bijkomende eis om een volledige kostenspecificatie aan de huurder te verstrekken. 

Verhuur aan arbeidsmigranten: communiceren en contracteren in passende taal

Er worden ook specifieke regels gesteld aan de verhuur aan arbeidsmigranten. Onder een arbeidsmigrant wordt in de wet verstaan: een onderdaan van een andere lidstaat van de EU die zijn hoofdverblijf niet in Nederland heeft en in Nederland verblijft om tijdelijke werkzaamheden te verrichten. 

De huurovereenkomst moet afzonderlijk met de arbeidsmigrant worden vastgelegd (los van een eventuele arbeidsovereenkomst) en alle in de wet bedoelde informatie dient te worden verstrekt in de taal waar de arbeidsmigrant de voorkeur aan geeft, tenzij er een andere taal kan worden gebruikt die wordt begrepen en waarin de betreffende persoon helder kan communiceren. 

Tegengaan woondiscriminatie (schriftelijke werkwijze en maatregelen vaststellen)

Om de normen voor het goed verhuurderschap uit te kunnen voeren, stelt de nieuwe wet als bijkomende eis dat de verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder een schriftelijke werkwijze opstelt en bijbehorende maatregelen vaststelt, gericht op het voorkomen van woondiscriminatie. 

Een gemeentelijke verhuurvergunning (en verhuurvoorwaarden) 

Een belangrijke nieuwe regel vormt de mogelijkheid voor de gemeenteraad om in een lokale verhuurverordening op te nemen dat het verboden is om te verhuren zonder vergunning voor een aangewezen categorie woningen in een aangewezen gebied. Met andere woorden: gemeentes kunnen een verhuurvergunning verplichtstellen wanneer dat in het gebied noodzakelijk is en geschikt is voor het behouden van de leefbaarheid.  

Aan een dergelijke vergunning kunnen voorwaarden worden verbonden zoals: het aantonen dat invulling wordt gegeven aan het goed verhuurderschap, de maximale huurprijs en het maximale verhogingspercentage in bepaalde gevallen. Ook het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan en het toezenden daarvan aan burgemeester en wethouders kan als voorwaarde gelden. 

Welke gemeentes de verhuurvergunning gaan instellen en voor welke woningen en gebieden het gaat gelden is vooralsnog afwachten. 

Wat zijn de risico’s bij niet naleving van de wet?

De gevolgen voor de verhuurder, beheerder of verhuurbemiddelaar bij het niet naleven van de wet kunnen vergaand zijn. Naast het reguliere bestuursrechtelijke handhavingspakket, biedt de wet als laatste redmiddel voor burgemeester en wethouders om op te kunnen treden tegen verhuurders en bemiddelaars die in een periode meermaals worden beboet. 

De inbeheername van een woning, handhaving en toezicht  

Burgemeester en wethouders kunnen onder de nieuwe wet namelijk overgaan tot inbeheername van een woon- of verblijfsruimte. Dit houdt concreet in dat alle rechten en verplichtingen van de verhuurder (zoals de verhuring en huurinning) worden overgeheveld naar een aangestelde beheerder.

Tot inbeheername kan worden besloten wanneer de verhuurder binnen een periode van 4 jaar voorafgaand aan de constatering handelt in strijd met de regels van het goed verhuurderschap en al 2 keer een bestuurlijke boete is opgelegd voor het handelen in strijd met deze regels. Er kan ook toe worden besloten als de verhuurvergunning is geweigerd. Bij inbeheername kan onder meer de huurprijs worden vastgesteld en er kan een vergoeding worden toegekend aan de beheerder. 

Voordat aan het middel tot inbeheername wordt toegekomen, staan burgemeester en wethouders andere bestuursrechtelijke middelen ter beschikking zoals een waarschuwing, bestuursdwang en de bestuurlijke boete. Er kan een bestuurlijke boete worden opgelegd bij het in strijd handelen met de regels van het goed verhuurderschap of het niet overeenkomstig de vergunningseis of -voorwaarden handelen. Het gaat om geldboetes die, afhankelijk van de situatie en de overtreding(en), kunnen variëren van € 22.500,- tot € 90.000,-.

Openbaarmaking van maatregelen (en namen van verhuurders) 

De (boete)besluiten bij overtreding van de wet worden openbaar gepubliceerd. Er kan daarnaast ook worden besloten om de namen van verhuurders of de particulier(en) achter het bedrijf openbaar te maken die ondanks eventuele maatregelen hun gedrag niet aanpassen. 

Ten slotte wordt stilgestaan bij het feit dat de wet niet alleen geldt voor nieuwe huurovereenkomsten die worden afgesloten na inwerkingtreding van de wet.

Opgelet, de wet heeft ook gevolgen voor lopende huurovereenkomsten

Bij huurovereenkomsten die zijn afgesloten voor datum inwerkingtreding dient de verhuurder uiterlijk 1 jaar na inwerkingtreding (waarschijnlijk voor 1 juli 2024) aan zijn schriftelijke informatieplicht te voldoen als opgenomen in de nieuwe wet. Let op, want bij lopende verhuur aan arbeidsmigranten is de termijn een stuk korter. De verhuurder moet uiterlijk binnen 3 maanden na inwerkingtreding (dus waarschijnlijk al voor 1 oktober 2023) aan zijn informatieplicht voldoen richting de huurder en wel in de taal waaraan de huurder de voorkeur geeft of een taal waarin de persoon helder kan communiceren.

Kortom, de Wet goed verhuurderschap biedt per 1 juli 2023 vergaande bevoegdheden voor burgemeester en wethouders om in te kunnen grijpen in de civielrechtelijke verhoudingen tussen verhuurders, bemiddelaars, beheerders en huurders. 

Vragen? 

Wij volgen de ontwikkelingen van de Wet goed verhuurderschap op de voet. Als deze nieuwe wet gevolgen voor u heeft en u heeft vragen of u wilt zich verder laten informeren, dan kunt u gerust contact met ons kantoor opnemen op nummer: 020- 303 24 89 of via info@rubewijnveld.nl. 


Aflevering 3 (seizoen 2): Wordt 2023 het jaar van (g)een Omgevingswet? En de verandering van het huurpuntensysteem en matiging van boetes

2022 bleek uiteindelijk niet het jaar van de Omgevingswet te zijn. Zal 2023 dat wel zijn? Wij vragen het ons af. Er is namelijk nog veel te doen om de digitale uitdagingen bij de Omgevingswet en kunnen er vraagtekens worden gezet bij het nut en de noodzaak van de Omgevingswet. Ook is het de vraag of deze tijd van problemen met stikstof en het tekort aan woningen het uitgelezen moment is voor een stelselwijziging van het omgevingsrecht.

Verder komt in deze aflevering de aangekondigde verandering van het huurpuntensysteem aan de orde. Ook bespreken wij een uitspraak waarin een boete op grond van de Huisvestingswet voor het hebben van teveel huisgenoten werd gematigd door de Amsterdamse bestuursrechter vanwege de krapte op de woningmarkt in Amsterdam.

Omgevingswet

De Omgevingswet is een nieuwe wet die de regels voor het omgaan met de fysieke leefomgeving in Nederland op een meer samenhangende manier regelt. Vrij kort op de invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in 2010 is het initiatief voor de Omgevingsewet genomen met als doel de gestelde complexiteit van de huidige regelgeving te verminderen en een meer eenduidige en efficiënte aanpak van stedenbouw, ruimtelijke ordening en milieu te bieden.

Met de Omgevingswet zal het mogelijk moeten zijn om verschillende regels en vergunningen binnen één digitale omgevingsvergunning aan te vragen, waardoor de procedures voor ontwikkeling en verbouwing aanzienlijk worden vereenvoudigd. Hierdoor zou het proces sneller en eenvoudiger moeten kunnen verlopen, waardoor ontwikkelingen en verbouwingen op een snellere manier kunnen plaatsvinden.

De Omgevingswet heeft ook als doel om de participatie van burgers en bedrijven in de besluitvorming te bevorderen. Dit wordt bereikt door de inzet van digitale tools en door de mogelijkheid om op een eenvoudiger manier feedback te geven op projecten die betrekking hebben op de leefomgeving.

Een andere belangrijke verandering die de Omgevingswet introduceert, is de versterking van de rol van de provincies en gemeenten in de besluitvorming over de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat deze overheden meer verantwoordelijkheid krijgen over de besluitvorming op het gebied van stedenbouw, ruimtelijke ordening en milieu en dat zij de regie hebben over de uitvoering van deze besluiten.

Uitdagingen

Echter, de invoering van de Omgevingswet is niet zonder uitdagingen. Veel gemeenten en provincies hebben nog steeds te maken met capaciteitsproblemen waardoor de implementatie van de nieuwe wet trager verloopt dan gepland. Ook is het nog niet duidelijk hoe de nieuwe regels in de praktijk zullen worden uitgevoerd, en of de verwachtingen die met de wet zijn gepaard zullen worden waargemaakt.

In het bijzonder werkt volgens experts het DSO (Digitaal Stelsel Omgevingswet) nog niet goed genoeg. De Omgevingswet is daarom wel al vastgesteld, maar tot op heden nog niet ingevoerd. In de afgelopen periode is te invoering telkens met zes maanden uitgesteld op aangeven van de Eerste Kamer.

Kritiek

Daarbij is er ook vanuit het werkveld kritiek op het nut en de noodzaak van de Omgevingswet. Het huidige stelsel van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en aanverwante wetgeving werkt op zichzelf goed. Er wordt ontwikkeld en er zij geen ontwikkelingen waarvan men zegt dat het achteraf onwenselijk is geweest. Ook is het de vraag of deze tijd van problemen met stikstof en het tekort aan woningen het uitgelezen moment is voor een stelselwijziging van het omgevingsrecht.

Anno 2023 is de Omgevingswet nog steeds niet van kracht. De wet staat op dit moment op 1 januari 2024 voor invoering, maar de vraag is of ook die datum gehaald kan worden. In Het Juridisch Café hebben wij daar wel een mening over.

Tot slot

Heeft u vragen over de Omgevingswet of een van de overige onderwerpen die in de podcast aan de orde is gekomen? Neem dan contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.


Aflevering 2 (seizoen 2): Bestuursrechtelijke regels voor woningen, het besluit schuldhulpverlening en fietsparkeren

Over bestuursrechtelijke regels bij het gebruik van een woning (een pleidooi voor een bestuursrechtelijke check bij aankoop), het besluit schuldhulpverlening en huur en fietsparkeerverboden.

Wat ons deze keer opviel is het Besluit schuldhulpverlening wat er voor kan zorgen dat – wanneer de schuld niet is gemeld – een ontruiming van de huurwoning na een huurachterstand door een rechter kan worden afgewezen.

Verder behandelen we verschillende bestuursrechtelijke regels waar je als eigenaar van een woning mee te maken kunt krijgen, met name als je de woning niet zelf gebuikt. Denk aan het bestemmingsplan, een splitsingsvergunning, de opkoopbescherming, het verbod op vakantieverhuur (“AirBnB”) of het Bouwbesluit. Hoewel het op dit moment geen standaard onderwerp is waar bij de aankoop aandacht aan wordt besteed, lijkt een bestuursrechtelijke due diligence bij de koop van een woning tegenwoordig soms noodzaak.

Tenslotte nog een vraag van een luisteraar. Namelijk, kunnen school en gemeente zomaar verbieden je fiets op de stoep bij de school te parkeren.

Meer weten? Neem contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489


Aflevering 1: Over het Didam arrest, de pridevlag aan een huurwoning en wie de rookmelder plaatst

Een nieuw seizoen met een nieuwe opzet. We behandelen telkens een bericht wat ons opviel in de media, een luisteraarsvraag en een hoofdonderwerp.

Wat ons ons opviel in de media deze maand was het bericht dat een verhuurder van een huurder verlangde dat de pride- (of progress)vlag eerst van de gevel en later van echter het raam diende te worden verwijderd. De vraag is of dat de verhuurder dat kan eisen.

Verder behandelen wij het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778). Uit dit arrest volgt dat overheidslichamen bij de verkoop van onroerende zaken zogenoemde mededingingsruimte moet bieden. Op grond van het gelijkheidsbeginsel moet met andere woorden een koper geselecteerd te worden aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. En dat alles moet op zodanige wijze bekend gemaakt worden dat potentiële gegadigden daar kennis van kunnen nemen. Wat dit betekent voor de praktijk is de vraag.

Tenslotte nog een vraag van een luisteraar. Namelijk, wat te doen als een verhuurder geen rookmelders in de woning wil plaatsen, terwijl dit per per 1 juli 2022 verplicht is?

Meer weten? Neem contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489


Flitsbezorgers

Aflevering 11: Flitsbezorgers en darkstores, kunnen ze blijven ze of niet?

Het is altijd raak bij nieuwe fenomenen. Wat zijn de regels? Zo is er ook om flitsbezorgers of darkstores veel te doen. Zijn dat nu winkels (detailhandel) of enkel distributiebedrijven. En wat heeft dat voor consequenties in relatie tot bestemmingsplannen en huurovereenkomsten.

In de grote steden, met Amsterdam voorop, is inmiddels die discussie in alle hevigheid gaande aangezien de impact op de omgeving er wel degelijk is. Bewoners verwachten actie, terwijl flitsbezorgers vinden dat zij zich aan de regels houden. In deze podcast een bespreking van dit nieuwe fenomeen vanuit ruimtelijk en huurrechtelijk perspectief en wat de juridische gevolgen kunnen zijn.

Meer weten over flitsbezorgers of bestemmingsplannen. Neem contact met ons op via info@rubewijnveld.nl of 0203032489.


Opkoopbescherming

Aflevering 10: In je eigen woning moet je wonen (de opkoopbescherming in Amsterdam uitgelegd)

Per 1 april 2022 is de regeling “opkoopbescherming” van kracht in Amsterdam. Vanaf dan is het verboden zonder vergunning goedkope en middeldure woningen binnen vier jaar na aankoop meteen weer te verhuren. Dat is een verregaande beperking van het eigendomsrecht. Toch kan een dergelijke beperking toelaatbaar zijn, maar onder welke omstandigheden? En wat zijn de consequenties voor niet alleen de eigenaar, maar ook de huurder als de woning toch wordt verhuurd binnen die periode van vier jaar? De ins en outs van de nieuwe regeling leggen we uit in deze aflevering.

Doel van de regeling

Het college van B&W hoopt met de opkoopbescherming de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden. Het college wil deze segmenten van de woningvoorraad beschermen tegen opkoop door beleggers, die de woningen vervolgens verhuren. Doordat een aanzienlijk deel van de koopwoningen door beleggers is opgekocht, is de voorraad koopwoningen gedaald. Dit is mede een oorzaak van de hoge prijzen van koopwoningen. Voor middeninkomens en starters is het mede daardoor zeer moeilijk een woning te kopen.

De opkoopbescherming gaat gelden voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 512.000,00. Dat komt volgens het college neer op ongeveer 60% van de woningen in Amsterdam, dat op dit moment bewoond wordt door een eigenaar-bewoner.

Opkoopbescherming

Het instellen van opkoopbescherming is gebaseerd op de Tijdelijke regeling opkoopbescherming in de Huisvestingswet. Deze regeling komt in beginsel na drie jaar te vervallen. Gezien de huidige stand van de woningmarkt is verlenging niet onwaarschijnlijk. De regeling is opgenomen in de Huisvestingsverordening 2020. De regeling ziet op bestaande koopwoningen. Het college heeft in 2020 al bepaald dat voor nieuwbouw woningen een verbod op verhuur moet worden opgenomen in de erfpachtvoorwaarden.

Op grond van artikel 3.11.2 van de Huisvestingsverordening is het vanaf 1 april 2022 verboden om zonder vergunning van het college van B&W een woonruimte in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Op overtreding van het verbod staat een bestuurlijke boete van € 21.750,00 per woning.

Uitzonderingen op het verbod

Er zijn drie uitzonderingen op dat verbod. Het college dient in beginsel een ontheffing te verlenen indien de woonruimte door de nieuwe eigenaar in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de nieuwe eigenaar. Denk hierbij aan ouders, kinderen, broers, zussen en grootouders.

Verder kan het college een ontheffing verlenen als de eigenaar na datum van inschrijving van de levering van de woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres heeft gehad in die woonruimte en hij met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een periode van ten hoogste twaalf maanden, in gebruik neemt.

Tenslotte verleent het college in beginsel een vergunning als de woonruimte een onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte.

Juridische houdbaarheid

De mogelijkheid tot het instellen van de regeling opkoopbescherming is, zoals gezegd, een tijdelijke regeling in de Huisvestingswet. De opkoopbescherming dient op grond van de Huisvestingswet geschikt en noodzakelijk te zijn ter bestrijding van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, dan wel kan dienen ter behoud van de woonomgeving.

Proportionaliteit en subsidiariteit

Kort en goed, moet de gemeenteraad ten eerste onderbouwen dat de opkoopbescherming bijdraagt aan de bestrijding van de schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen. Ten tweede moet dat het verbod proportioneel en subsidiar zijn. Er mogen dus geen andere, minder belastende maatregelen zijn waarmee hetzelfde doel kan worden bereikt.

Het beleidsvoorstel bevat geen bespreking van de verhouding tussen de opkoopbescherming en eventuele andere maatregelen.

Een ander punt is de gekozen hoogte van de WOZ-waarde. De proportionaliteit zou bij het bepalen van de hoogte van de WOZ-waarde leidend moeten zijn. Uit het beleidsvoorstel lijkt dat echter niet het geval te zijn. De WOZ-waarde van € 512.000 lijk te zijn gekozen om zo aan de wens van de gemeenteraad, dat 60% van de koopwoningen onder de regeling zouden vallen te voldoen.

Zelfwoonplicht 

De inwerkingtreding van de opkoopbescherming betekent een beperking van de gebruiksmogelijkheden van woningen. Voor een aanzienlijk deel van de Amsterdamse woningvoorraad geldt de komende vier jaar in beginsel een verhuurverbod. De regeling opkoopbescherming komt neer op een zelfwoonplicht voor nieuwe eigenaren van die woningen.

Of de opkoopbescherming voldoet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit zal nog moeten blijken.

Meer weten over de opkoopbescherming of de overige regels in de Huisvestingswet? Neem contact met Jan Rube, Frank Wijnveld of Martijn Alberts op via 020-3032489 of info@rubewijnveld.nl


Aflevering 9: Een voorbereidingsbesluit als kerstcadeau

Het voorbereidingsbesluit ‘Winkeldiversiteit Centrum 2’ is op 24 december 2021 door de gemeenteraad van Amsterdam gepubliceerd. Op grond van dit voorbereidingsbesluit is het van de een op de andere dag voor 167 panden in de binnenstad gedurende maximaal een jaar verboden om nog gebruik te maken van specifieke bestemmingen, zoals Toeristenwinkel, Horeca, of souvenirwinkel. Dit allemaal ter voorbereiding op een nieuw bestemmingsplan wat binnen een jaar vastgesteld moet worden.

Het lijkt onrechtvaardig, maar de wet geeft deze mogelijkheid in beginsel wel aan gemeenten. In deze podcast bespreken we de consequenties van dit voorbereidingsbesluit, zowel voor gebruikers als voor eigenaars van het pand, en hoewel beperkt wat je er mogelijk nog tegen zou kunnen doen.

Voorbereidingsbesluit

Met een voorbereidingsbesluit kondigt een gemeenteraad aan dat een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding is. In het bestemmingsplan zijn de gebruiks- en bouwmogelijkheden vastgelegd voor een bepaald gebied.

Een voorbereidingsbesluit geldt voor de duur van één jaar. Indien binnen dat jaar geen nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld, komt het voorbereidingsbesluit te vervallen. Verlenging van een voorbereidingsbesluit is niet mogelijk.

In een voorbereidingsbesluit kan de gemeenteraad een aanhoudingsplicht opnemen voor omgevingsvergunningen, die passen binnen het geldende bestemmingsplan maar niet in het nieuwe bestemmingsplan zullen passen. Tevens kan in een voorbereidingsbesluit een verbod op het wijzigen van het gebruik zonder ontheffing van het college van burgemeester en wethouders. Tegen een voorbereidingsbesluit staat geen rechtsmiddel open.

Doel van het voorbereidingsbesluit Centrum 2

Enkele jaren geleden heeft de gemeenteraad van Amsterdam al het voorbereidingsbesluit ‘Winkeldiversiteit Centrum’ vastgesteld. Daarop heeft de gemeenteraad het zogeheten paraplubestemmingsplan Winkeldiversiteit Centrum vastgesteld. Op grond van dat bestemmingsplan zijn specifieke toeristische functies, zoals souvenirwinkels, head-, seed-, grow-, en smartshops en geldwisselkantoren verboden, tenzij er ten aanzien van een specifiek adres een uitzondering in het bestemmingsplan is opgenomen.

Het tweede voorbereidingsbesluit ‘Winkeldiversiteit Centrum 2’ dat op 24 december 2021 is bekend gemaakt, ziet heel specifiek op een aantal percelen in de binnenstad. Op grond van dit voorbereidingsbesluit is het voor 167 panden in de binnenstad gedurende maximaal een jaar verboden om nog gebruik te maken van specifieke bestemmingen, zoals Toeristenwinkel, Horeca, of souvenirwinkel.

Verbod op wijziging van gebruik

In artikel 3 van het voorbereidingsbesluit Winkeldiversiteit Centrum 2 is geregeld dat het ten aanzien van de 167 adressen verboden is om deze te gaan gebruiken in het bestemmingsplan specifieke bestemming. Kort en goed betekent dit, dat als er voor 24 december 2021 op een adres de specifieke bestemming ‘toeristenwinkel’ rustte en dat adres op het moment van publicatie van het voorbereidingsbesluit niet als zodanig in gebruik was, het verboden is om dat adres alsnog in gebruik te nemen als souvenirwinkel. Als het adres ten tijde van publicatie in gebruik was als boekhandel, dan is het op grond van het voorbereidingsbesluit dus verboden om het adres in gebruik te nemen als souvenirwinkel. Was datzelfde adres op het moment van publicatie wel in gebruik als souvenirwinkel, dan mag dat gebruik worden voortgezet. 

De gemeenteraad geeft in de motivering van het voorbereidingsbesluit aan, dat de 167 adressen geen gebruik maakten van de specifieke bestemming, omdat deze op dat moment leeg stonden of een ander gebruik hadden. De adressen zijn volgens de gemeenteraad op de dag van de publicatie van het voorbereidingsbesluit nog gecontroleerd door handhavingsambtenaren.

De vraag kan echter gesteld worden of leegstand (zeker in tijden van corona) wel zo eenvoudig is vast te stellen. Nagenoeg alle vormen van detailhandel en horeca zijn immers wegens de lockdown gesloten voor het publiek. Veel ondernemers gebruiken de lockdown om hun zaak te verbouwen. In dat kader kan het dan ook voorkomen dat een pand tijdelijk leegstaat of dat de ramen zijn afgeplakt. Dat betekent echter niet dat het desbetreffende pand niet meer in gebruik is als bijvoorbeeld souvenirwinkel of café. 

Conclusie

De gebruiksmogelijkheden van de panden die onder de reikwijdte van het voorbereidingsbesluit vallen worden daardoor aanzienlijk beperkt. Het voorbereidingsbesluit is in het geheim voorbereid. De eigenaren van de adressen en de ondernemers die op die adressen hun onderneming uitoefenen, zijn dan ook niet gekend bij de totstandkoming van het voorbereidingsbesluit en daarvan wellicht ook nog niet op de hoogte. Eigenaren van vastgoed en ondernemers in de binnenstad doen er dan ook verstandig aan om op korte termijn na te gaan of hun panden onder de werking van het voorbereidingsbesluit vallen.

Heeft u daar vragen over, dan kunt u contact met ons opnemen op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Aflevering 8: Verplichte energielabels voor kantoren

Per 1 januari 2023 moeten kantoorruimten, op grond van het Bouwbesluit 2012 minimaal beschikken over een Label-C energielabel. Als een kantoorruimte na die datum niet beschikt over een label-C registratie, dan mag de kantoorruimte niet als zodanig worden gebruikt. Bij overtreding dreigt handhavend optreden van het bevoegd gezag. De vraag is wat deze verplichting inhoudt en wat de gevolgen voor verhuurder en huurder van kantoorruimten kunnen zijn.

Het Bouwbesluit 2012

Het Bouwbesluit 2012 is per 17 oktober 2018 gewijzigd met de toevoeging van artikel 5.11 Bouwbesluit. Kort gezegd, is het op grond van artikel 5.11, eerste lid, Bouwbesluit 2012 verboden om per 1 januari 2023 een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder energielabel C, als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen.

Uitzonderingen op het verbod

Het verbod is niet van toepassing op een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan gebruiksfuncties van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt.

Verder is het verbod niet van toepassing op een kantoorgebouw als de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het kantoorgebouw of in het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt kleiner is dan 100 m2.

Ook is het verbod niet van toepassing op een kantoorgebouw dat behoort tot een categorie als bedoeld in artikel 2.2 van het Besluit energieprestatie gebouwen. Bijvoorbeeld Rijksmonumenten en gebouwen die slechts twee jaar worden gebruikt.

Tenslotte geldt er nog een beperking van het verbod ten aanzien van de terugverdientijd van de te nemen maatregelen. Wanneer de maatregelen die nodig zijn om de in het eerste lid bedoelde energieprestatie te realiseren voor 1 januari 2023, een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar worden maatregelen genomen die een terugverdientijd hebben tot en met 10 jaar. In die gevallen kan worden volstaan met de daarbij behorende energieprestatie.

Handhaving van het verbod

Tegen een overtreding van het verbod kan handhavend worden opgetreden, door middel van het opleggen van een last onder dwangsom, een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Naast handhaving via de bestuursrechtelijke weg kan ook strafrechtelijk worden opgetreden tegen een overtreder van het verbod.

Het is niet geheel duidelijk tot wie dit verbod zich richt, de eigenaren van kantoren of ook de huurders. De zinsnede “in gebruik te nemen of te gebruiken” in de wettekst lijkt erop te wijzen dat de wetgever zich zowel tot de eigenaar als de gebruiker of huurder richt.

In het geval van een overtreding van het verbod, zal het bevoegd gezag zich hoogstwaarschijnlijk in eerste instantie richten tot de eigenaar van het kantoorgebouw. De eigenaar is immers degene die zeggenschap over het gebouw heeft.

Verplichtingen voor de verhuurder en huurder

Als een kantoorgebouw nog niet voldoet aan de vereisten voor een energielabel-c, dan is het zaak om voor 1 januari 2023 alsnog aan die vereisten te voldoen.

Indien op 1 januari 2023 niet wordt voldaan aan de vereisten, dan mag het kantoorgebouw niet meer als zodanig worden gebruikt. Een huurder zou in dat geval kunnen betogen dat de verhuurder het genot van het verhuurde niet meer verschaft. In beginsel is er dan sprake van een gebrek. Dat kan voor de verhuurder tot gevolg hebben dat hij het gebrek dient te verhelpen, de huurprijs dient te reduceren en de eventueel door de huurder geleden schade dient te vergoeden.

Om alsnog aan de vereisten voor het Label-C te voldoen zullen vaak werkzaamheden aan het kantoorgebouw moeten worden verricht. Dergelijke werkzaamheden kunnen gepaard gaan met een verminderd genot van het gehuurde.

De huurder is in beginsel verplicht om mee te werken aan de werkzaamheden, indien deze zijn te kwalificeren als dringende werkzaamheden. Indien de werkzaamheden zijn te kwalificeren als renoveringswerkzaamheden, dan is de huurder enkel verplicht mee te werken als het renovatievoorstel redelijk is.

Dit is anders als een huurovereenkomst is aangegaan op grond van het ROZ-model. Op grond van de daarbij behorende Algemene Bepalingen is de verhuurder in beginsel bevoegd om werkzaamheden aan het kantoorgebouw te verrichten in het kader van onderhoud, herstel en vernieuwing.

Conclusie

Kort en goed, dienen kantoorgebouwen per 1 januari 2023 te beschikken over een energielabel-C. Indien daar op die datum niet aan wordt voldaan, heeft dat grote gevolgen voor de gebruiksmogelijkheden van het kantoorgebouw. Zowel verhuurders als huurders doen er dan ook goed aan zich te informeren of zij per 1 januari 2023 (kunnen) voldoen aan deze verplichting.

Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kunt u contact op nemen met Frank Wijnveld of Jan Rube op 020-3032489 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl


Aflevering 7: Wat is het probleem met stikstof?

In deze aflevering van het Juridisch Café bespreken we de stikstofcrisis. Waarom is stikstof nu opeens een probleem? Stikstof zit toch immers gewoon in de lucht?

In Nederland zijn ongeveer 160 Natura 2000 gebieden. Dit zijn natuurgebieden die op grond van de Habitatrichtlijn extra bescherming genieten. Dit betekent onder meer dat er, kort gezegd, een grens geldt voor de hoogte van de stikstofdepositie.

Stikstof ontstaat onder meer door bouwactiviteiten maar ook door landbouwactiviteiten. Veel bouwplannen zijn de afgelopen jaren in de prullenbak beland, omdat deze plannen een te hoge stikstofdepositie in Natura-2000 zouden veroorzaken.

Zijn grote infrastructurele projecten, met het oog op de stikstofuitstoot die zij veroorzaken, nog wel mogelijk? Kunnen landbouwbedrijven worden onteigend om zodoende een lagere stikstof uitstoot te realiseren?

We nemen de luisteraar deze aflevering mee langs de Habitatrichtlijn, een aantal uitspraken van de Raad van State, de invloed van het Europees recht en de problemen waarvoor Nederland staat.


Aflevering 6: Over de Wet Dieren, het houden van huisdieren en natuurlijk gedrag

We hadden een zomerstop, maar nu de vakantieperiode voorbij is zal onze podcast Het Juridisch Café weer periodiek verschijnen.

Inmiddels staat aflevering 6 over het houden van huisdieren en natuurlijk gedrag online. Ook dieren kennen immers rechten in Nederland. En dan met name op het punt van hoe zij worden gehouden.

Met een wetswijziging uit 2021 is in de Wet Dieren opgenomen dat dieren als zij worden gehouden natuurlijk gedrag moeten kunnen vertonen. Duidelijk is dat dit voor bijvoorbeeld veehouderijen geldt, maar hoe zit dat met huisdieren. Mag Pietje de kanarie nog wel in een kooi gehouden worden en moet Flappie het konijn kunnen graven?

In deze aflevering is Paula Sie – advocaat in Amsterdam – te gast in het Juridisch Café en praten wij over deze wijziging van de Wet Dieren om vervolgens ook nog wetgevingstechniek, de juridische gevolgen van de klimaatdiscussie en het consumeren van dierlijke producten in het algemeen mee te bespreken. Het bleef nog lang onrustig.