Huurders hebben instemmingsrecht bij toedeling warmtekosten

De Kantonrechter in Gouda, heeft onlangs in een zaak, bepleit door Rube & Wijnveld Advocaten, geoordeeld dat een verhuurder de instemming van een huurdersorganisatie nodig heeft indien hij de wijze waarop de (toedeling van de) kosten van warmte van huurders worden doorbelast (het zogenoemde instemmingsrecht).

Instemmingsrecht bij beleidswijziging servicekosten

Op grond van artikel 5a Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) mag een huurder een wijziging in het beleid aan de hand waarvan servicekosten of nutsvoorzieningen met een individuele meter worden doorgelegd naar zijn huurders pas doorvoeren als de huurdersorganisatie die de belangen van de huurders behartigt met die wijziging heeft ingestemd. Wil dit artikel van toepassing zijn moet dus sprake zijn van (i) servicekosten of nutsvoorzieningen met een individuele meter én (ii) de mogelijkheid om beleid te voeren bij het toedelen van die kosten aan huurders.

Over de vraag of de kosten van de levering van warmte in de zin van de Warmtewet door een verhuurder aan een huurder kunnen worden gezien als servicekosten of nutsvoorzieningen met een individuele meter heeft enige tijd onduidelijkheid bestaan. In een eerder blog uit oktober 2016 concludeerden wij dat dat inderdaad zo was. Inmiddels is die lezing bevestigd in diverse uitspraken.

Kern van het geschil

Kern van het geschil tussen partijen spitste zich toe op de tweede vraag, namelijk of een verhuurder bij de toedeling van warmtekosten de vrijheid heeft om beleid te voeren en daarmee dus op grond van artikel 5a WOHV instemming nodig heeft om die beleidswijziging door te voeren. Rube & Wijnveld Advocaten was ingeschakeld door een huurdersvereniging waarvan de verhuurder niet om die instemming had verzocht, maar wel een wijziging had doorgevoerd.

Gigajoulemeter of kostenverdeling

Het uitgangspunt van de Warmtewet is dat een gigajoulemeter wordt geïnstalleerd om zo de afgenomen of verbruikte warmte in gigajoule te registreren per woning, waarna deze verbruikte warmte tegen de overeengekomen warmteprijs per gigajoule in rekening kan worden gebracht. In deze situatie is er in principe ook geen vrijheid om beleid te voeren op de verbruikte warmte. Immers, hetgeen verbruikt wordt, wordt geregistreerd door de meter.

Bij de totstandkoming van de Warmtewet heeft de wetgever echter onderkend dat de meeste (oude) collectieve warmtesystemen helemaal niet zijn ingericht op de Warmtewet. Zo hebben deze systemen doorgaans geen afzonderlijke gigajoulemeters in de woning en hebben de meeste woningen geen eigen aansluiting per woning. Er is vaak sprake van (meestal niet geïsoleerde) stijgleidingen die van beneden naar boven lopen door de woningen heen. In deze situaties is het doorgaans onmogelijk een gigajoulemeter te installeren en zijn er veel externe factoren, zoals de ligging van de woning in het complex, die van invloed kunnen zijn op de noodzaak om te stoken en dus het warmteverbruik.

Voor deze situaties is artikel 8a Warmtewet in het leven geroepen. Op grond van artikel 8a Warmtewet is het, als het niet mogelijk is een gigajoulemeter te installeren, toegelaten de kosten voor de levering van warmte, ofwel te baseren op warmtekostenverdelers (de ouderwetse radiatormetertjes), ofwel op een andere eerlijke wijze te verdelen zodanig dat het het werkelijke verbruik benadert. Dit kan onder andere door het toepassen van correctiefactoren afhankelijk van de ligging van de woning. De stelling van de huurdersvereniging is dat een verhuurder in die gevallen de vrijheid heeft de kosten op een bepaalde manier te verdelen over de huurders.

Beleidsvrijheid in de Warmtewet

De Kantonrechter geeft de huurdersvereniging uiteindelijk gelijk en overweegt dat de verhuurder bij het verdelen van de warmtekosten inderdaad bevoegd is correctiefactoren toe te passen. Het gevolg is volgens de Kantonrechter dat er bij de toepassing van de Warmtewet keuzes zijn te maken door de verhuurder en daarmee dus beleidsvrijheid bestaat. Hierdoor had de verhuurder instemming moeten verkrijgen van de huurdersvereniging bij de wijziging van de verdeling van de warmtekosten.

De uitspraak is tevens een bevestiging van het standpunt van de Woonbond, die deze kwestie op de voet heeft gevolgd. Heeft u vragen over de Warmtewet, servicekostenbeleid of huurrecht? Neem dan contact op met Jan Rube of Frank Wijnveld op info@rubewijnveld.nl of 0203032489.

Terugvorderen bemiddelingskosten bij een (verdwenen) verhuurbemiddelaar

Sinds de Hoge Raad heeft uitgesproken dat bemiddelingskosten niet bij huurders in rekening gebracht mogen worden, worden huurders geconfronteerd met bemiddelingsbureaus die onder claims uit proberen te komen, niet in de laatste plaats door zichzelf op te heffen. Toch zijn er mogelijkheden ten onrechte betaalde bemiddelingskosten te alsnog te claimen.

Het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 heeft de gemoederen goed bezig gehouden. In het kort heeft de Hoge Raad met dit arrest bepaald dat verhuurmakelaars geen bemiddelingskosten bij een (aspirant) huurder in rekening mogen brengen. Een makelaar mag volgens de Hoge Raad namelijk maar “één heer” dienen. Met andere woorden, de verhuurmakelaar werkt voor de verhuurder en dient zijn diensten dan ook bij de verhuurder in rekening te brengen.

Het gevolg van dit arrest is dat verhuur- en bemiddelingsbureaus zich geconfronteerd zaken met dreigende claims van huurders die in het verleden een vergoeding aan hen hebben voldaan. Onlangs berichtte Het Parool dat veel verhuurmakelaars en bemiddelingsbureaus zichzelf hebben opgeheven, failliet hebben laten verklaren of hun activiteiten hebben ondergebracht in een andere vennootschap om zo onder claims uit te komen (Het Parool 19 november 2015, ‘Amsterdamse makelaars ontwijken vorderingen huurders’). Ook de Nederlandse Woonbond heeft al aandacht gevraagd voor deze problematiek en biedt op haar website ondersteuning op dit punt aan huurders.

Zowel huurders als verhuurders kunnen worden gedupeerd raken door deze gang van zaken. Voor verhuurders bestaat het gevaar dat de door het bureau ontvangen huur niet meer wordt doorbetaald aan de verhuurder. Voor de huurder bestaat weer het gevaar dat hij de betaalde bemiddelingskosten niet meer kan claimen, omdat het bureau niet meer bestaat.

Dergelijke claims beginnen met een sommatiebrief aan het verhuur- of bemiddelingsbureau. Als het bureau echter al voorzieningen heeft getroffen deze claims te voorkomen, door bijvoorbeeld de onderneming op te heffen of ergens anders onder te brengen, zal de sommatiebrief meestal niet tot betaling leiden.

Toch is het niet onmogelijk een bemiddelingsbureau dat verdwenen lijkt te zijn (alsnog) aan te spreken. Het is daarbij wel van belang dat de betreffende vordering niet ouder is dan vijf jaar. Verder is het ook afhankelijk van de vraag of het bureau een rechtspersoon was (zoals een N.V. of een B.V.), of een personenvennootschap (zoals een v.o.f. of een maatschap). In het laatste geval kunnen namelijk de personen achter de vennootschap direct aangesproken worden, terwijl bij een failliete of opgeheven rechtspersoon in de meeste gevallen eerst heropening van de vereffening van de rechtspersoon moet worden verzocht aan de rechtbank.

Heeft u problemen met een (verdwenen) verhuur- of bemiddelingsbureau? U kunt contact met ons opnemen op info@rubewijnveld.nl of 020 303 24 89. Het intakegesprek waarin een eerste beoordeling van het probleem wordt besproken is voor nieuwe cliënten altijd kosteloos.