De rechtbank Amsterdam heeft in maart 2024 uitspraak gedaan in een huurzaak over een eindinspectiediscussie bij de verhuur van woonruimte. De inzet van de procedure was het kostenverhaal voor gebreken via de waarborgsom (ECLI:NL:RBAMS:2024:1189).
Van belang is dat deze huurzaak laat zien dat, naast (buitengerechtelijke) incassokostenbedingen en de nu nog lopende discussie over de (on)houdbaarheid van huurprijsverhogingsbedingen, onder omstandigheden ook (eind)inspectiebedingen uit huurovereenkomsten voor woonruimte door de rechtbank worden getoetst aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13/EEG) (‘de Richtlijn’).
Wat is de kern van deze huurzaak?
Het gaat om een geschil over de terugbetaling van een waarborgsom bij het einde van een huurovereenkomst voor woonruimte. De rechtbank Amsterdam buigt zich in de zaak over de geldigheid van bepaalde bedingen in de algemene voorwaarden en de rechtmatigheid van ingehouden kosten.
Deze kwestie valt onder de reikwijdte van het consumentenrecht, waarbij de huurder als consument wordt aangemerkt en de verhuurder als professionele partij. De kantonrechter toetst daarom ambtshalve of bepaalde bedingen in de algemene voorwaarden oneerlijk zijn volgens de Richtlijn.
Een cruciaal punt is de interpretatie van artikel 14.6 van de bewuste algemene voorwaarden. Dit artikel geeft de verhuurder twee weken de tijd om na de eindoplevering nog ernstige beschadigingen c.q. gebreken te melden die ten tijde van de inspectie niet geconstateerd zijn. Het is vermeldenswaardig dat het in deze zaak gaat om een set algemene voorwaarden huurovereenkomsten van een lokale makelaarsvereniging en niet om de in verhuurland meest gebruikte Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte van de ROZ.
De kantonrechter oordeelt, kort gezegd, dat artikel 14.6 niet transparant is en kan leiden tot misbruik omdat het de verhuurder in staat stelt om na de gezamenlijke eindinspectie eenzijdig gebreken vast te stellen en kosten in rekening te brengen.
De gehanteerde werkwijze waarbij een medewerker van een bemiddelingsbureau de eindinspectie uitvoert en de eigenaar vervolgens op basis van foto’s alsnog gebreken kan constateren zonder dat overeenstemming bestaat over deze gebreken en zonder huurder in de gelegenheid te stellen deze zelf te herstellen, wordt in strijd bevonden met hetgeen de huurder redelijkerwijs mocht verwachten (van de artikelen 14.1 t/m 14.5).
Verder stelt de kantonrechter dat de huurder er redelijkerwijs op mag vertrouwen dat zichtbare gebreken tijdens de gezamenlijke eindinspectie worden vastgelegd en dat de huurder de gelegenheid krijgt deze zelf te herstellen.
De conclusie in deze zaak is dat artikel 14.6 van de algemene voorwaarden het evenwicht tussen partijen in het nadeel van de huurder aanzienlijk verstoort en dus oneerlijk is. Dit beding bindt huurder daarom niet en er volgt vernietiging. De overige bedingen die onderwerp zijn van de procedure zijn niet als oneerlijk gekwalificeerd.
Kort en goed: de verschillende kostenposten die de verhuurder in mindering had gebracht op de waarborgsom worden door de rechtbank in deze zaak kritisch beoordeeld en grotendeels afgewezen zodat de verhuurder het restant van de waarborgsom aan de huurder moet terugbetalen.
Enkele praktische handvatten voor de verhuurpraktijk zijn:
- Verhuurders, (verhuur)makelaars en vastgoedbeheerders doen er goed aan om heel zorgvuldig om te gaan met de formulering en toepassing van bedingen in algemene voorwaarden van huurovereenkomsten, in het bijzonder wanneer er sprake is van een consument huurder en professionele verhuurder in de zin van de Richtlijn.
- Ook bedingen in algemene voorwaarden over de (eind)inspectie en gebreken die het evenwicht tussen de consument huurder en professionele verhuurder verstoren, lopen het risico als oneerlijk te worden aangemerkt. Het gevolg van vernietiging is dat de bepaling met terugwerkende kracht nooit heeft bestaan en dat een eventueel kostenverhaal op grond van de vernietigde bepaling niet opgaat.
- De voor- en/of eindinspectie van het gehuurde moet grondig en in gezamenlijkheid van partijen worden uitgevoerd, waarbij alle zichtbare gebreken direct tussen partijen worden vastgelegd.
- Deze uitspraak laat zien dat het niet is toegestaan om na de eindinspectie eenzijdig gebreken vast te stellen en kosten in rekening te brengen zonder de huurder te betrekken en de mogelijkheid te geven deze zelf te herstellen.
Het gaat met deze huurzaak om een uitspraak in eerste aanleg. De hoogte van de geldvordering staat hier echter in de weg aan hoger beroep omdat de financiële ondergrens voor hoger beroep, naar de uitspraak zich laat lezen, niet wordt bereikt. Verder is onbekend of er eventueel op andere gronden toch hoger beroep is ingesteld.
Deze uitspraak onderstreept in onze optiek hoe dan ook het belang van heldere en duidelijke afspraken voor aanvang en bij het beëindigen van huurovereenkomsten. Dat geldt ook voor het vaststellen van gebreken en het terugbetalen van waarborgsommen.
Dit speelt niet alleen in het licht van de toetsing aan de Richtlijn, maar ook omdat de Wet goed verhuurderschap strikte verplichtingen kent over het snel en zorgvuldig afwikkelen van de waarborgsom na huurbeëindiging. Over de Wet goed verhuurderschap schreven wij al eerder een artikel.
Vragen?
Heeft u vragen over huurovereenkomsten of algemene bepalingen bij woonruimte of over de eindoplevering en de waarborgsom, dan kunt u gerust contact met ons opnemen op telefoonnummer: 020 – 303 24 89 of per e-mail: info@rubewijnveld.nl.