De Huurcommissie heeft onlangs in haar beleid vastgelegd dat zij bevoegd is kennis te nemen van warmtegeschillen tussen een verhuurder en huurder van een sociale woning. De Huurcommissie zal in die procedures de kosten van warmte toetsen aan zowel de maximumprijs van de Warmtewet, als de redelijke kosten die uit het huurrecht voortvloeien.
Ten tijde van de invoering van de Warmtewet per 1 januari 2014 bestond er bij marktpartijen onduidelijkheid over de verplichtingen en de positie van verhuurders van woningen (met name woningcorporaties) die tevens warmte leveren aan hun huurders. Inmiddels is in ieder geval vast komen te staan dat verhuurders die tevens warmte leveren vallen onder het bereik van de Warmtewet en gebonden zijn aan de verplichtingen in de Warmtewet.
Dit betekent echter niet dat verhuurders/leveranciers niet gebonden zijn aan het huurrecht. Uit artikel 7:237 Burgerlijk Wetboek en het Besluit servicekosten volgt namelijk dat de levering van warmte eveneens kan worden aangemerkt als levering van service(kosten) dan wel als nutsvoorzieningen met een individuele meter. Het gevolg is dat een verhuurder zich bij de levering van warmte zowel aan verplichtingen voortvloeiende uit het huurrecht als aan verplichtingen op grond van de Warmtewet dient te houden. Dit kan voor onduidelijke en mogelijk tegenstrijdige situaties zorgen.
Een van de discussiepunten tussen verschillende marktpartijen is of de Huurcommissie, die geschillen tussen de huurder en verhuurder van een sociale huurwoning beslecht, nog wel bevoegd is kennis te nemen van warmtegeschillen en zo ja, wat het toetsingskader is van de Huurcommissie is: de Warmtewet, of het huurrecht.
Bevoegdheid Huurcommissie
Voor wat betreft de algemene bevoegdheid van de Huurcommissie heeft het ministerie van Economische Zaken inmiddels bevestigd dat de Huurcommissie voor wat betreft de levering van warmte aan sociale huurwoningen bevoegd is kennis te nemen van bepaalde warmtegeschillen.
Een geschil over de warmtelevering kan echter veel omvatten. Het kan bijvoorbeeld over de prijs van de warmte gaan, de kosten van een aangebrachte meter, of een gebrek aan de installatie. De Huurcommissie heeft naar aanleiding van onder meer een notitie die Rube & Wijnveld Advocaten op verzoek van de Nederlandse Woonbond heeft opgesteld besloten dat zij kennis zal nemen van warmtegeschillen die nutsvoorzieningen, servicekosten of gebreken betreffen. Dat betekent dus dat Huurcommissie zal beslissen over alle aspecten van (kosten van) warmtelevering die in de Warmtewet zijn genoemd. Dat zijn onder meer de door de verhuurder in rekening gebrachte warmteprijs, de kosten voor het gebruik van de geïnstalleerde warmtewisselaar, de kosten van de meting van het warmteverbruik, of de huur van een warmtemeter.
Toetsingskader
Waar de Huurcommissie deze kosten aan dient te toetsen volgt uit artikel 18 Uitvoeringswet huurprijzen. In dat artikel is expliciet opgenomen dat servicekosten en kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter, waar de kosten van warmtelevering onder vallen, door de Huurcommissie worden getoetst aan de “voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid”. De Warmtewet is een wettelijk voorschrift. De Huurcommissie moet dus toetsen of wat in rekening is gebracht door een verhuurder voor de levering van warmte in overeenstemming is met enerzijds de Warmtewet en anderzijds het redelijkheidsvereiste als bedoeld in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
Inmiddels heeft de Huurcommissie heeft naar aanleiding van onder meer dezelfde notitie van Rube & Wijnveld Advocaten ook besloten dat de kosten voor warmtelevering zowel aan de Warmtewet als aan het redelijkheidsvereiste zal worden getoetst. Daarbij heeft de Huurcommissie overigens expliciet vermeld dat de redelijkheidstoets met zich meebrengt dat alleen de werkelijke kosten van de warmtelevering kunnen worden doorberekend aan de huurder.
Meer weten over de werking van de Warmtewet? In 2013 schreef Jan Rube een artikel over de Warmtewet in relatie tot woningcorporaties (De Warmtewet en woningcorporaties, de (onbedoelde) gevolgen van de invoering van de Warmtewet voor woningcorporaties). Het artikel is gepubliceerd in het Tijdschrift Bouwrecht (2013/18). Voor vragen over de Warmtewet kunt u ook contact opnemen met Jan Rube op 020-3032489 of rube@rubewijnveld.nl.